Cause fréquente de litige entre le locataire et son propriétaire, particulièrement au moment de la rupture du bail, puisqu’elles entraînent fréquemment une retenue sur le dépôt de garantie, quelles sont les réparations que le locataire doit prendre à sa charge et quelles sont celles qui doivent être assumées par le bailleur ?
Les réparations que doit assumer le locataire
L’article 1732 du code civil prévoit que « le locataire répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant la location, à moins qu’il ne montre qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». On entend par locataire, le signataire du bail et toute personne qui vit avec lui.
Les réparations à la charge du locataire sont énumérées à l’article 1754 du code civil et par le Décret n°87-712 du 26 août 1987 et concernent les réparations courantes telles que :
- l’entretien des portes et des fenêtres dont le remplacement des vitres cassées, des poignées de portes, des serrures, le remplacement des clefs abimées, graissage des volets
- le rebouchage des trous aux murs, les petits raccords de peinture, remplacement de quelques lames de parquet
- l’entretien de la plomberie et des canalisations (évier bouché, joint des toilettes, fuite du robinet, engorgement des canalisations)
- l’entretien et la réparation des équipements (plaques de cuisson, hotte aspirante, réfrigérateur, détecteur de fumée…)
Le locataire se trouve exonéré de toute responsabilité dans certains cas
Il n’a pas à prendre en charge les dégradations qui ne lui sont pas imputables en cas de:
- force majeure, catastrophe naturelle (grêle qui casse les vitres par exemple)
- vétusté du logement dont la faute est imputable au bailleur (excès d’humidité sans système de ventilation efficiente, logement dégradé au moment de la signature du contrat de location et figurant comme tel dans l’état des lieux)
Les réparations à la charge du bailleur
Le bailleur a l’obligation de louer un logement décent, en bon état d’usage et de réparations et doit prendre à sa charge les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, telles que la toiture, les murs de soutènement.
Les équipements mis à la disposition du locataire qui les auraient correctement entretenus tout au long du bail mais qui s’avéreraient néanmoins défectueux doivent être réparés ou remplacés par le propriétaire.
Que faire en cas de litige ?
Il convient d’adresser une lettre de réclamation en recommandé avec accusé de réception, puis de saisir un conciliateur ou un médiateur de justice, étape préalable obligatoire avant de pouvoir saisir le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire, anciennement Tribunal d’Instance.